Ainda o Plano Diretor (e a Lei de Uso do Solo)

Agora não trago comparações entre os textos, mas comentários diversos.

Quando se traz à tona o tema “mudança de zoneamento”, por exemplo, tem gente que pega a machadinha e se pinta para a guerra. “Especulação imobiliária!!!”

Calma lá.

A legislação em vigor tem alguns problemas. Um exemplo concreto:

Um quarteirão na Zona Oeste foi assinalado como exclusivamente residencial – exceto pelos imóveis de duas esquinas, de frente para uma avenida, que já tinham uso comercial e tiveram mantido esse direito. A avenida, aliás, é a área limite da zona residencial para a zona de uso misto.

Entre esses dois imóveis comerciais, há um lote desocupado. Que ficou gravado como sendo exclusivamente residencial também.

Como se alguém fosse querer construir uma residência ali, na avenida, espremido entre um posto de gasolina e uma lanchonete... O terreno está condenado a ficar desocupado para sempre. O dono da lanchonete teria o maior interesse em adquiri-lo para ampliar a área da lanchonete, mas não pode...

A melhor coisa seria corrigir aquele dente que sobrou de residencial onde o melhor é reconhecer a vocação para comércio.

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Outros enganos foram cometidos na tentativa de retomar à força uma situação que há tempos não existe mais. É como se a lei tentasse estabelecer que as Avenidas Pacaembu e Rebouças tem de ser exclusivamente residenciais. No caso dessas duas ruas, a mudança irreversível de uso é evidente, mas existem lugares menos conhecidos em que erros assim aconteceram.

Paulo Soares, meu colega de ESPN, tem um imóvel "condenado" ao uso exclusivamente residencial em um lugar do Brooklin em que, hoje em dia, devido ao trânsito e barulho, ninguém quer morar... Ele quer muito alugar o imóvel para escritórios, mas não pode. Fica lá a casa vazia.

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Algumas outras correções precisam ser feitas porque, apesar das pretensões da legislação, a cidade mudou em direção imprevista, e o antigo zoneamento já não faz mais sentido.

Na Leopoldina, por exemplo, há uma rua considerada “local” e que, por isso, não pode receber um restaurante. Mas a rua tem um movimento tremendo, não tem nada de “trânsito local”. Enquanto isso não é corrigido, um galpão espaçoso fica desocupado, fadado ao não-uso.

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Outro motivo para protestos enfurecidos são as propostas de verticalização e adensamento de algumas regiões.

Eu também já sonhei com uma cidade inteira só de casinhas. E também acho um horror a transformação de alguns quarteirões e bairros em paliteiros, com prédios altos demais, caros demais, com carros demais...

Mas comecei a apreciar e desejar a verticalização sensata, bem planejada, bem normatizada. Para maximizar o uso do solo urbano , sem deixar que as áreas mais bem providas de infraestrutura e equipamentos sejam privilégio de poucos. Para aproximar as pessoas e suas atividades, poupando deslocamentos (e combustível, tempo...).

Depois eu volto a falar de adensamento e verticalização. Por enquanto, deixo dois artigos muito interessantes indicados no Streetsblog.net: um fala exatamente sobre o efeito de uma vizinhança mais compacta na diminuição do gasto de combustível (www.worldchanging.com); outro, por sua vez, explica por que o adensamento sozinho não é sinônimo de sustentabilidade (www.urbancincy.com - vale a pena ler tanto o texto quanto os comentários). (Os dois textos são em inglês).